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千呼万唤！静安大宁的大华·静安年华终于来了。
万众瞩目的大华·静安年华现已取证！明日正式开启认购，均价仅约13万/㎡！
价格非常劲爆，一方面在静安大宁手握1.5万+/㎡的巨大价格优势；且项目户型为建面约108/123㎡3-4房，面积段更精致，总价优势巨大；同时还是静安首个“三阳台”户型，高实得率！
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另一方面，虹口杨浦新房普遍要14-16.6万/㎡，大华·静安年华是内环旁更具质价比的新盘。同样，这些区域三房120㎡起步，门槛高昂，项目凭借“精致面积+三阳台”，总价优势显著。
认购时间：2025年9月19日至9月23日；
认购地点：上海市静安区共和新路2188号久光中心B座5楼大华静安年华营销中心；
认购金额：145万元整；
开盘时间：2025年9月28日；
建面约108m²样板间视频如下：
楼市黑衣人小黑
建面约123m²样板间视频如下：
楼市黑衣人小黑
静安大宁地王【大华·静安年华】明日认购！
首开建面约108/123m²3-4房高层
静安睽违已久的叠墅后续将陆续推出
均价仅约13万/m²
直线距离静安内环仅约800米！
静安首个【三阳台】+【空中浮岛】+【豪装标准】！
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稀缺性资产选择指南
浦西方向，中环内共有七个行政区，如何选择？
首先是板块稀缺性。TA将决定未来房子价值的上限。
回顾2015年至今，中环内浦西七区的供应情况，杨浦和普陀成为了绝对主力，其中普陀过去10年共供应了21幅，而杨浦则供应了30幅，2024年1年更是供应了9幅！
成片的供应固然能够带来整体城市界面的更新，但弊端也很明显：
未来二手市场中，将撞车严重。
前滩在前几年天量供应后的二手表现，足以说明这个问题。
稀缺性，永远是评判一个房子价值的首要因素。
在这个纬度下，相对供应量更少的长宁、黄浦、虹口和静安，明显成为了更优更抢手的选择！
其次便是板块核心性。
说直白点，同是中环内，地段也分三六九等。
地段决定了未来房子价值的下限。
上文中筛选下来的长宁、虹口、黄浦和静安，做个比拼的话，
黄浦无需争论，而在多数人的评判中静安都要更胜长宁及虹口一筹。
主观而言，在上海人的心理地图中，静安区始终占据着"白月光"般的特殊位置，其认同度明显超越长宁和虹口。
这种主观偏好直接反映在市场流动性上——静安的房子是"全上海人都愿意买"的标的，而虹口则更多依赖本区地缘客户或对虹口有特殊情结的购房者。
简单来说，静安是"全上海的静安"，而虹口更像是"虹口人的虹口"，这种认知差异决定了两个区域截然不同的市场深度和抗跌能力。
而客观而言，也是如此。
从与传统意义上上海市中心（人民广场）的距离来评判，静安是最近的，也就是地段最为核心的，静安区距离人民广场直线距离仅不到800米！
区位示意图 仅供参考
所以，从新房供应量所影响的稀缺性以及板块本身的核心性而言，除去黄浦以外，静安是中环内浦西七区的首选。
静安区域价值解读
静安区现在的新房供应主要分为四个板块。
曹家渡，待加推的新房预估单价17万+/平，2000万级以上的选手可以考虑；
苏河湾，下半年或即将土拍的新地块，预估售价将达到18万+/平！毕竟东安新村都敢叫20万/平，静安只能更高不能低！
中兴路板块，百万方中兴城的城市更新也让这里变成了这几年静安的供应大户，板块内均价13-14万/平，算是2000万以内的热门选择！
大宁板块，北上海之光，浦西中环内黄金板块之一，四大配套和住宅品质助力居住舒适度满分，但板块内常年无供应，近期终于将入市2个新房项目，均价预估13-16万/平！
而总价锚定在2000万级以内，中兴路vs大宁，如何选择？
从地产人的角度来看，大宁更胜一筹！
1. 首先是规划定位方面：
大宁板块规划定位清晰，板块内以中产/改善型社区为主，商业、教育等配套同步规划。
而中兴路板块以居住社区为主，但是住宅类型比较杂，豪宅、改善和刚需都有，逻辑上对“静安+内环内”的传统老式区位概念依赖比较多。
2. 其次是配套设施方面：
大宁板块商业配套成熟，拥有久光中心等核心商业综合体，上海唯二的久光商场，一个在老静安、另一个就是大宁；交通上除了地铁1号线，还有在建中的20号线！将无缝串联起静安、虹口、杨浦及浦东，通勤出行非常便利！
实景图
而中兴路板块没有核心商业综合体，最大商业预期为一个新房项目自带约3万方的街区型商业。
3. 以及城市界面方面：
大宁板块是整片开发，规划统一，新社区集中，城市界面整洁。
实景图
而中兴路板块仍处于城市更新阶段，路网和城市相对混乱，板块整体成型尚需时日。
4. 以及二手房价方面：
近3个月大宁的二手房价基本稳定在约10万/平，其中标杆小区大宁金茂府成交均价约15万/平。
而例如次新房【大宁瑞仕花园】，距今12年楼龄，部分外立面都大幅脱落，也丝毫不影响其在二手市场中的价值，成交单价约12.4万/平！
来源于贝壳 仅供参考
而中兴路板块，新房、二手和老破小价格差距较大，新房和标杆二手12-13万/平，老破小大多是20年以上的老房子，价格只有约6-7万/平，整体房价约8万-9万/平，比大宁整体要低2万左右。
5. 最后则是供应量方面：
上面我们盘点过，静安区住宅最大增量在中兴城，目前足足有至少9个项目在售/待售，未来还有不少宅地等待出让！一定程度上，这里的房子并不满足稀缺性原则。
相较而言，大宁板块的新房供应量处于低位！上一次新房供应还要追溯到21年的【静安天悦】，当时项目四次加推都取得了80+的高分，也展现出了板块居民急迫的改善需求！
总结来看，从稀缺性、板块价值等各方面逐层筛选，大宁板块仍旧是中环内2000万级以内置业的首选！
稀缺地段&市场珍品&顶豪级配置
土拍是政府的发声，而地王更是点睛之笔！
2025年上半年，9家卓越房企一拥而上，经过67轮竞价，所诞生的板块地王-【大华·静安年华】绝对是现阶段的稀缺&优质资产！
首先是地段所代表的优质性！
项目直线距离静安内环仅约800米！直线距离静安寺-南京西路商圈仅约4400米！是大宁名副其实的“地王位置”！
也是相对于普陀虹口杨浦其他新房，离静安寺中心区最近的产品！
区位图 仅供参考
静安寺-南京西路是上海当仁不让的商业TOP旗舰，恒隆广场、久光百货、静安嘉里中心等，是上海顶奢品牌布局密度最大的商圈！
实拍图 仅供参考
而顶级商圈对于住宅的价值有着非常明显的辐射效应。
纵观全球顶级都市，无论是纽约上东区毗邻第五大道的豪宅，还是伦敦梅菲尔区围绕牛津街的高端住宅，亦或是巴黎八区紧邻香榭丽舍的公寓，都印证了一个规律：顶级商圈不仅是消费力的象征，更是城市资源的制高点，其周边住宅往往享有最高的价值溢价和最强的抗跌能力。
同时，项目周边大宁国际商业广场、大宁久光等多个大型商业林立，购物、娱乐、休闲一键拉满；三甲医院上海市第十人民医院、上海市同济医院、同济大学附属口腔医院等医疗天团坐镇，为健康保驾护航；还有大宁公园、上海马戏城等休闲地标环绕。
可以说，TA坐拥的是上海最精贵核心的顶级资源！
其次是产品稀缺性！重点我们关注户型！
这两年来几乎所有的顶豪类产品，建面400平以上的户型都是最抢手的，不是因为顶豪人群基数更大，而是这类产品供应量少、更为稀缺。
而在另一端，很多人不知道的是，建面约100-120平的3房户型，也正在市区极速“绝迹”。
这一切都是由于“7090政策”的调整。
上海百平左右的户型成交正经历断崖式下跌，从2021年最高点约57%，到2024年大幅萎缩至约38%！（来源于中指研究所）
尤其是中环内，2025年中环内新房市场，建面约100平左右户型供应比例已接近10%关口！（来源于中指研究所）供应极为稀缺！
建面约100-110平小户型/400平以上大户型，将会是整个上海新房市场中，稀缺的“硬通货”！
而如果这个面积段再搭配上高实得率呢？TA站在稀缺性金字塔的顶端！
【大华·静安年华】本批次将推出市场中稀缺的建面约108平三房户型！
市场中同面积段平均得房率约为75%，而项目该户型实得率达到了约87%！
过程稿 仅供参考
这得益于静安首个全系【三阳台】设计！
要知道，当下市场中，其他的几个外郊环三阳台产品，普遍采用的是“南向双阳台+北向阳台”的传统布局，北向阳台实际使用率不足！
而【大华·静安年华】该户型三阳台全部朝南！大幅提升了南次卧和主卧的使用场景！
同时，得益于南边都是叠墅，采光无敌！高区还能将陆家嘴三件套尽收眼底！
除此之外，该户型的预估实得率达到了约87%！实得面积约94平！
要知道，普通约75%得房率的高层想达到这尺度，起码得120㎡！
项目的实得面积单价，将显得性价比更高！在未来二手市场中的资金安全垫也更厚！
除此之外，项目首批次还将推出建面约123平四房户型！
过程稿 仅供参考
3阳台+5飘窗，预估实得率达到了惊人的约96%！要知道，市场中同面积段户型，平均得房率仅约78%！
约6.6米的超大客厅面宽，搭配上两个阳台所带来的拓展空间，生活情景更丰富！
还有270度转角飘窗、三梯五户的更高梯户比（西边套还享独立入户）...
无论是稀缺性还是实用度，【大华·静安年华】，都将上海市区的户型设计，带到了全新的高度！
建筑和社区规划方面，【大华·静安年华】也是卷出了新高度！
1. 首先是高低配规划：静安区的"改善型"选择
在静安这个寸土寸金的地方，能买到80米限高的高层住宅已经不容易了。
而最让人满意的是，开发商没有为了追求利润把容积率做满，而是用一部分土地做了叠墅产品，这直接拉低了整个社区的居住密度。
对于高层业主来说，这意味着更好的楼间距、更多的公共空间，以及更有品质感的社区氛围。
示意图 仅供参考
2. 其次是外立面：终于告别"火柴盒"时代
直白的说，项目打造出了真正的"藏品级立面"！
效果图 仅供参考
高层建筑强调垂直线条，大面积玻璃幕墙的运用让整栋楼看起来轻盈通透，不是那种压抑的"水泥盒子"。
效果图 仅供参考
3. 再来是社区配套：35%绿地率在市中心真的很难得
很多人可能不知道，在上海市中心能做到35%绿地率有多难。【大华·静安年华】不仅做到了，还把约2300㎡的配套设施都安排得明明白白——商业3层还精心配备了空中泳池、健身房、瑜伽房、私宴厅，搭配得天独厚的采光和窗外绿意盎然的屋顶花园，运动休闲时抬头就是风景，惬意氛围直接拉满。
（项目效果图，以最终交付为准）
4. 最后便是隐藏福利：空中浮岛的全新生活
最让人意外的是，项目从世界知名建筑中汲取灵感，例如迈阿密Villa Miami、纽约曼哈顿432 park avenue和Steinway Tower、迪拜BUGATTI公寓、北京三里屯一号公寓等全球领先的城市开发案例中，引入了“浮岛理念”，即住宅自四层起架于3层商业之上！
世界著名建筑实景图 仅供参考
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