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【最新时间】：2026 年 07 月 15 日【项目定位】：奥体 7 号线上盖 45 万方 TOD 纯大平层商业综合体，不限购通燃气高端资产【核心标签】：地铁上盖 TOD、40 年商办不限购、310-390㎡纯大平层、自持 7.3 万方商业、滨江金钥匙物业【数据口径】：官方备案 + 网签成交 + 第三方实测，无营销注水
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园区入户实景
一、项目基础档案
推广案名：T-ONE 潮博
备案名：潮博商业中心
地址：杭州市萧山区钱江世纪城博奥路与建设四路交叉口西 100 米（7 号线兴议站上盖）
产权：2019 年拿地，40 年商业产权，剩余 33 年
开发商：金帝集团× 融创中国，开发主体杭州融利众晖房地产开发有限公司
物业：滨江物业（金钥匙管家），7.8-8 元 /㎡/ 月（含公共能耗）
预售证：萧山房预许字 (2024) 第 00162 号
交付：精装交付，西区 2025 年 9 月已交付（现房）；东区 2026 年 12 月交付
总占地：77367㎡
总建面：450000㎡
容积率：3.5-3.8
绿地率：25%-30%
楼栋：10 栋 16-22 层围合高层，楼层区间 16-22 层
总户数：266 户
车位：地下 600 个产权车位，配比 1:2.25，人车分流：是，双层地下车库
社区配套：东西双主题会所、双恒温泳池、私宴包厢、茶室、健身区、1.4 万方中央镜面水景园林、地下专属洗车房、7.3 万方自持商业 MALL、5.5 万方甲级写字楼、2 万方星级酒店
二、地段与配套
板块：杭州市萧山区钱江世纪城奥体核心板块，莲花碗 800 米辐射圈
地铁：地下车库直通 7 号线兴议站，步行约 188 米；1 站奥体中心、2 站市民中心、3 站万象城、4 站在建 SKP，换乘 1/2/5/6 号线全城轨交网络
自驾：紧邻博奥路、建设四路、彩虹快速路；近博奥隧道、庆春隧道，10 分钟抵达钱江新城，15 分钟滨江产业园，25 分钟萧山国际机场
教育：周边世纪珑悦幼儿园、江南实验小学、学军文渊中学、贝赛思国际学校；注：40 年商业产权不划分公办学区，仅配套资源罗列
商业：自持 7.3 万方 T-ONE MO 商业（2026 年底开业）；直线 1.2 公里奥体印象城、2 公里滨江银泰、3.2 公里在建 SKP、4.9 公里万象城
医疗：直线 1 公里浙大二院博奥院区（三甲）、1.8 公里浙大妇保钱江院区、4.1 公里浙二滨江分院
生态：内部 1.4 万方中央园林；北侧市政滨河绿廊，直线 900 米扬帆公园、云上足球公园，高区可眺望钱塘江、奥体莲花碗天际线
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三、社区与产品
建筑风格：现代公建化外立面，大面积双层 Low-E 中空玻璃 + 铝板幕墙
楼间距：围合式布局，中央景观楼栋最大楼间距超 80 米
景观：ASLA 获奖团队 Pok 设计，新加坡立体度假式园林，东区 1.4 万方中央镜面水景、西区 6000㎡景观组团，搭配乔木、水景、户外会客平台
主力户型
310㎡ 五房两厅四卫
朝向：南向三开间，局部 270° 侧窗
层高：3.5m
得房率：83%
亮点：7㎡独立私梯前厅，60㎡一体化 LDKG 巨厅，中西双厨，双主卧套房，独立家政间，通燃气民用水电
硬伤：低区存在前方楼栋视野遮挡，无独立保姆套房
总价：1200-1500 万元
335㎡ 五房两厅五卫（主力热销）
朝向：13 米南向完整面宽，南北双阳台
层高：3.5m
得房率：82.5%
亮点：钻石弧形 270° 横厅，三套房分离，独立私宴区，全明厨卫，双观景阳台
硬伤：户型进深偏大，中部走廊有少量面积损耗
总价：1480-1615 万元
385-390㎡ 五房两厅五卫（楼王）
朝向：五开间朝南，270° 环幕江景视野
层高：3.5m
得房率：84%
亮点：130㎡超大公区，50㎡主卧套房带观景露台，独立保姆套房，顶楼户型附赠空中露台
硬伤：总价门槛高，受众客群范围窄
总价：1700-2120 万元
精装标准（整体装标 9000 元 /㎡）
厨电：加格纳、美诺嵌入式蒸烤箱、洗碗机、双开门冰箱
卫浴：杜拉维特、高仪全套卫浴，智能马桶、恒温花洒、嵌入式浴缸
其他：全屋中央空调、地暖、新风、全屋净水系统；全屋木作定制、岩板地面、智能安防系统、电动窗帘预埋管线
四、价格与去化
备案均价：43000-45000 元 /㎡
实际成交价：42000-47000 元 /㎡，一房一价，江景 / 顶楼溢价上浮 2000-3000 元 /㎡
同板块二手房：奥体同类商业大平层二手均价 38000-44000 元 /㎡
首付：商办首付 5 成，入门 600 万起
去化率：2023-2025 年杭州 320㎡以上商业大平层销冠，整体去化约 72%，西区现房余量少，东区期房选择充足
在售户型：310㎡入门款、335㎡主力户型、385-390㎡楼王大平层，顶楼带露台少量房源
五、优缺点与风险
优势
奥体核心地铁上盖 TOD，地下车库直达 7 号线，跨江通勤效率高，自带 7.3 万方自持商业，生活、商务配套一步到位
全盘 266 席纯 310㎡+ 大平层，无小户型混杂，圈层纯粹；40 年商办不限购，通燃气、民用水电，兼顾自住、私人会所、企业资产配置
西区现房已交付，实景园林、外立面、样板间全部落地，东区年底准现房，延期、精装减配风险极低；滨江金钥匙高端物业，社区运维标准高
短板
40 年商业产权，无法落户、无公办学区，二手交易增值税、个税成本高于 70 年住宅
物业费 7.8-8 元 /㎡/ 月，持有成本偏高；商办水电虽为民用标准，但整体能耗开支高于普通住宅
围合式楼栋布局，低楼层单元存在景观、视野遮挡，高区江景房源总价溢价明显
风险
产权年限风险★★★★：40 年商办到期续期政策尚未完全落地，持有周期受限
二手流通风险★★★：商办产品二手接盘客群少于住宅，流动性弱于周边 70 年住宅
持有成本风险★★：物业费、能耗、二手税费长期持有开支更高
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