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镜庐现状 图片来源网络
上叠住户在原建筑基础上，加盖阳光房。
更耐人寻味的是， 事件曝光后，总价400-600万镜庐上叠，非但没有遇冷，反而逆市热销。
这背后反应了怎样的市场情绪，和潜在风险？
01 为何曝光后，镜庐反而热销？
要理解镜庐的热销，必须把目光拉回到十年前的绍兴楼市。
在2016年绍兴实施“四不予”政策之前， “可拓面积”曾是开发商的核心竞争力 。
老一代排屋，如柯岩望府、唯美品格，顶楼加盖、厨房外拓是“基操”；袍江梧桐园的业主甚至私挖地下室拓展实用面积。
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绍兴某排屋违建整改现场 图片来源越牛新闻
高层住宅中，世茂御景华庭等楼盘，也通过设计“飘窗”、“设备平台”，实际得房率往往能做到100%甚至更高。
在当年，为客户赠送额外空间，是开发商户型设计能力的体现，也是开发商送给客户的“额外福利”。
但，为何近年“赠送面积”消失了？
因为城市规划管理更精细了。
尤其镜湖，规划审批极其严格，从报批阶段开始，就杜绝“偷面积”。
这导致2018年后入市的新盘，尤其是镜湖楼盘，得房率普遍不如老一代楼盘。
在这种背景下，当元垄镜庐这种“ 高得房率 ”的产品出现时， 对绍兴改善客户来说，无疑是不可拒绝的诱惑 ，“过了这村没这店”的稀缺性焦虑，直接推动了逆市热销。
02 绍兴人热衷“阳光房”是有原因的
站在业主角度，“包阳台”和“阳光房”，之所以在绍兴“广受欢迎”，原因有三：
①实用主义
绍兴地处江南，雨水充沛，且冬季湿冷。
对于绍兴老一辈，以及受其影响的年轻人来说， 开放式阳台或露台，积灰、漏水、不安全，原本就不实用。
将露台包进室内，意味着多出一个洗衣房或者儿童房。
在房价高企的今天，每多一点实用面积，都相当于多省大几万。
绍兴人的这种“实用主义”，让大家对封闭阳台或阳光房，接受度更高。
镜庐实景图 图片来源网络
②从众心理
绍兴官媒曝光过：从玺园到绍兴壹号院，再到镜庐， 几乎每一个交付的排屋小区，都会爆发搭建“阳光房”的热潮。
很多高层小区，比如御景华庭等，也出现过200多套房子，因为拓展面积，被“四不予”的新闻。
不止商品房，大量经济适用房和安置房小区，也基本都有一楼占用平台、阁楼扩建的情况。
绍兴某排屋违建整改现场 图片来源网络
而且， 很多业主改建“阳光房”时，其实已经有所克制，只在自家楼顶或院子改建，主观上并不想占用公共空间。
问题在于： 人心。
当第一户出现，其余业主心态会发生微妙变化：
“别人能建，我为什么不能？不建就亏了。”
在这种“囚徒困境”中，类似搭建情况愈演愈烈，而当全小区大量出现，违建对于外立面的破坏，以及整体小区品质的影响，自然会引发部分“ 本分守规 ”业主的不满。
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绍兴某排屋违建实景 图片来源越牛新闻
③补偿心理
在叠墅产品中，下叠因为有花园，总价最高；中叠往往最尴尬，既无天又无地，因此单价最低；而上叠，一没有花园，二价格更贵。
即便开发商的销售话术上不承诺“可以封顶”， 但较高的总价（比中叠贵）本身就包含了这种“有所得”的心理预期。
对于花了400-600万买上叠的业主来说，看着中叠省钱、下叠有院，如果不把头顶那片天“利用”起来，心理上便觉得吃了亏。
这种“不占便宜就是亏”的心理，是事件曝光后，隔壁春风十里“有样学样”的原因。
03 警钟长鸣：绍兴的“四不予”
对于自住人群来说， 只要房子不打算卖，确实“让自己住的舒服”最重要。
不过对于想卖房的朋友，请特别注意：
在绍兴现有的治理体系下，“包阳台”、“阳光房”，头顶始终悬着一把名为“四不予”的利剑。
什么是“四不予”？
2016年，为了严厉打击违法建设，绍兴出台了严厉的“四不予”政策：
对违法建筑，不予房产登记、不予提供贷款、不予登记发证、不予提供服务（如供水、供电、供气等）。
镜庐实景图 图片来源网络
2021年，御景华庭就曾上演过一场荒诞剧：
部分业主因违规现浇阳台，被执法部门“四不予”锁定，导致无法办理房产证。
为了解锁，业主不得不花1.5万到5.5万元聘请“特殊中介”，先拆掉违建拿证，中介承诺拿证后再偷偷把阳台浇回来。
然而，这种“拆了又建”的行为很快被城管盯上。执法部门明确表示：一旦发现再次违建，将重新启动“四不予”程序。而且由于涉及高层建筑，强拆风险极大，处理起来更加棘手。
这种“折腾式”的持有成本，远比那一两间阳光房的价值要高得多。
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