央企中海地产在鄂州葛店教科书式拿地

搜狐焦点鄂州讯（编辑黄鹏）  8月23日，中国海外发展有限公司公告称，全资附属公司中海地产与中建三局将成立项目公司，以开发湖北省鄂州葛店土地项目。

公告披露，中建三局为中建股份的全资附属公司，其于近期竞得一宗鄂州土地，代价为18.56亿元，用作住宅及商业开发。地块具体位于鄂州高新二路南侧G[2018]025号地块，占地面积12.38万平方米，容积率为2.8，总建筑面积约为34.65万平方米。

于8月23日，中海地产与中建三局订立合作协议，以成立项目公司于该湖北鄂州土地进行物业开发项目，项目公司将由中海地产及中建三局各自拥有50%股权。

该项目公司的注册资本将为1亿元，将由中海地产及中建三局各自等额出资5000万元。此外，项目公司的投资总额（不包括注册资本）为22亿元。

成立后，项目公司将作为中海的附属公司入账。根据合作协议，中海地产将负责管理土地的发展，例如任命项目经理和销售及营销待开发的物业，而中建三局将负责就成立项目公司及以项目公司的名义开发土地与政府部门接洽并征求其同意。

对于此次合作开发，中海称集团拥有内地物业开发的丰富经验，而中建三局具备与土地开发互补的施工管理项目能力，其认为，合作协议下的合作将带来集团与中建三局之间的协同效应，从而有利土地开发。

关于本次中海地产与中建三局的项目合作，有两大亮点值得我们借鉴。

一，低价拿地，众所周知，去年恒大地产在葛店拿了两块地，位于葛店开发区滨湖路以南，总共花了34亿元，一块地成交楼面价7174元/平，溢价率91.3%，另一块地成交楼面价7263元/平，溢价率94%。而本次中建三局拿的地，成交楼面价均为5000元/平左右，溢价率全部是33.33%，好像提前计算好一样，而且中建三局拿的地均位于葛店南站附近，位置相对于恒大地块更好，特别是本次中海地产与中建三局合作的地块，跟葛店南站在一个区域，为中建三局葛店四块地中较好的一块，地段优质。不过呢，这样优惠的价格也不是白拿的，按照协议，中建三局需要配建5%的公租房，用以回报社会。

二，无限价房，挂牌文件显示，在现场竞价时有2家及以上竞买人达到设定的出让较高限价，则转为采取“竞限价房”的方式确定竞得人。“限价房”用于限价房销售价格按周边同时期、同地段、同类型房屋销售备案价的80%进行备案。限价房销售对象为葛店创业、工作的大学毕业生。而本次成交的4宗地，均以出让较高限价竞得，但“限价房”比例却为0，这是很匪夷所思的事情。按成本推算，项目开盘后，商品房的价格应在12000元/平以上。新港高速全线通车后，鄂州葛店开发区全境，以及华容区、梁子区的部分地方，都会被纳入武汉外环（五环）范围内，相对于武汉的房价，这个价格还是很有竞争力的。

据悉，中建三局与鄂州颇有渊源，近两年在鄂州签约了多个项目。

2017年8月31日，中建三局与葛店开发区进行葛店新城PPP项目签约。该项目中建三局投资，总建筑面积约311.8万方，总投资额109亿元，是鄂州目前投资额较大、体量较大的PPP项目；

2017年9月30日，中建三局投资建设的湖北鄂州航空都市区安置小区项目开工。项目采取“EPC+PPP”的模式建设，总投资80.6亿元，总建筑面积约288.8万平方米；

2018年1月，中建三局与长江成长资本投资有限公司组成联合体，中标鄂州市文化中心、体育中心、会展中心PPP项目，中标额32.96亿元，三大中心建面分别为4.2万平方米、19.7万平方米、10万平方米；

2018年1月，中建三局成功中标鄂州市城南（小桥安置点）棚户区改造项目EPC设计施工总承包项目，中标额28.26亿元，总建筑面积58.20万平方米。

关于中建三局在鄂州，我只说一点，这是一家央企中广核集团也不得不佩服的公司。

随着地价的高涨，房企通过传统方式拿地的难度越来越大，未来，创新拿地模式将是企业拿地、业绩扩张的关键。创新拿地模式主要是指通过捆绑资源实现产业、配套、特色IP等资源拿地。比如梁子湖融创体育小镇，三江港国瑞置业创新国际商贸中心。

只要大家关注土地拍卖的过程，就会发现越来越多的公司联合拿地了，往往都是两个、三个企业组成联合体拿地，虽然竞标的时候是其中一家出现，可成功拿地后很快就会有股权合作。不难看出，开发商大手笔一掷千金的勇气没了，更加明白分散风险谨慎花钱了。这方面的代表有中梁地产和佳兆业，中海地产和中建三局。

                                                                            鄂州中梁壹号院规划图

有时候会出现的问题是，每次鄂州挂牌的地块出来，都有若干知名房企举牌的身影。这并不是他们有多大的胃口，而是因为他们每次得知挂牌的消息都较晚，只能匆匆测算完后，随即跟着举牌，希望能有幸获得土地。

就整个土地市场而言，动辄上十亿的大企业毕竟是少数，更多的是小企业。虽然他们由于历史原因，依靠当地政府关系拿到了土地，可是，当市场被大企业垄断后，小企业要怎样做才能实现资源的较大利益化？较好的办法就是被大公司收购。鄂州鑫聚置业和碧桂园，鄂州嘉裕地产和新力龙湾都是很好的例子。  

如何通过有效的策略与深度绑定获取土地，如何相对低价的获得优质的土地与理想的指标，成为房企新形势下关注的焦点。

在这种背景下，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府双赢、企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。

所以地段的位置，基本决定了未来你的生活模式，而这种生活模式基本上就塑造了喜欢这种生活模式的种群，大概是这样的。