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保利天奕
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保利天奕本次开盘2号、8号楼，均价36313元/㎡， 对比首开房源均价有「小幅上涨」。
2号楼对比首开只是微小幅度上涨，均价上涨的主要原因是 推出了8号央景楼幢。
最终 登记256组，综合中签率37%，即便价格上涨，二开比首开中签率还要低。
市场的变化从来不是悄无声息， 天奕的销售状况刚好映照未科的强势崛起。
余杭区中轴线的基建正在如火如荼的推进，一个城市重要新中心就要在几年后形成规模。
从建发钉钉西地王，再到正在挂牌的水乡北路低密地块，他们不仅贵重，更预示未科接下来优质的土地 将以豪宅为开发定位。
保利天奕在当下市场中拿到了超出预期的成绩，就像市北的晓澜玉华、下沙的湖映金沙一样。
既成功号召了购房者， 也给市场贡献了很好的信心。
2、天奕
之前总结过，在天奕项目上基本找不到明显不利因素， 土地素质和周边配套足够能打，同时产品配置也够优秀。
项目位于未科中轴线东侧，一目所及就是中轴线的公建规划。
近期召开的中轴线大会已经 给出了各项关键配套的明确节点和兑现时间，中轴线发展确定性和落地能级进一步提升。
未科中轴线密集落地的公建和配套体量在全国排名前列， 在杭州更是没有对手，可以说杭州下一个十年看未科，也只有未科有短期蝶变的基础。
天奕距离未科中轴线直线距离仅约1公里， 创明路隧道建成后，天奕北侧市政道路将直通中轴线杭州银泰中心、国际体育中心等大型地标。
周边城市公共配套的提升会直接带来价值红利。这其实是对整个余杭城市的利好， 但对靠近中轴线的项目会首当其冲。
天奕不仅有「高级的未来」，也有「落地的现在」。
交通方面，天奕门口就是在建的12号线地铁口，地铁建成与项目交付日期接近，交付即可享受便利， 纯地铁口的房子未来在二手市场也更具流动性。
距离未科主要厂区都不远，文一、文二（在建）和天目山等三条快速路去城区也很方便。
教育方面，项目西侧约300米就是天元公学和睦校区，天元是刚创办不久就赢得广大家长认可的优质教育资源。
项目南侧超万户的成熟商圈，有很强的生活气息和充足的人气， 这能代表未来生活的便利性、也能一定程度提供地缘性的改善基础。
产品维度：
天奕的示范区确实非常精彩，足够气派的门头、大片的水院、约3000方的会所、结合抬板打造的立体景观等，震撼的实景充满说服力。
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天奕呈现出的产品可以称之为杭州同级别的标杆，公区气场不输千万级别产品。
我比较喜欢的是抬板结合沿街商铺，没有丢掉烟火气，室内印象最深刻的是主卫双台盆，放进去很舒服。
产品亮点有很多，没去看过的都可以去实地感受下。天奕项目地块够大，是新规后公区打造的典型范例。
3、户型
一定要把户型单独列到一个part去说，天奕的户型确实做得很好。充分利用了建筑新规，做大了得房率。
高层小面积不可避免要有连廊，天奕整套户型的设计都在规避连廊带来的影响， 同时通过核心筒排布提升私密性和利用空间。
最小面积仅约103方，电梯厅分置两侧减少连廊的影响和中间套电梯对门的尴尬。室内S墙设计和侧卧过道空间放大， 能极大提高利用率，减少浪费面积。
天奕小面积是未科乃至整个大城西范围最低的置业门槛， 城西在售的新房基本都是120方起步，天奕的小面积没有任何对手。
虽然本次没有加推，但建面约137和138方的户型更是天奕的设计精髓。
电梯分置，其中一户就是类一梯一户，另外两户则是电梯双开也都带有独立入户门厅。
建面约137方户型甚至还带有全明独立电梯厅。 独立门厅可以解决很多日常生活的痛点，也是当下购房者普遍更喜欢的设计，保利天奕的解决方案值得其他开发商抄作业。
本次开盘的8号楼建面约139方户型，是天奕市场呼声最高的户型。该户型占比总房源不足10%，且全部排布在央景位置，是天奕整盘价值最高的户型。
8号楼户型图
同户型段，未科云城范围今年入市的所有项目中， 仅有保利天奕能做到一梯一户，私梯入户。
在二手市场里，同一小区楼王位置+稀缺畅销户型有很高的溢价，开发商也给出了合理的新房定价。
天奕户型设计够好，又刚好「卡住了市场供应的空白点」。
种种价值加和，天奕就得到了市场验证。
4、出圈
未科中轴线的主要交付节点都在27-28年，也就是还有2-3年的时间。
中轴线成型的最后两年也可以承载对于未科的期待，做时间的朋友，时间总是会给到预期意外的回报。
未科已经进入了新房转向期，接下来就是未科豪宅时代。
示范区实景图
4w以下级别的新房，地铁+学校+品质缺一不可，保利天奕除了这些维度之外。
还有周边成熟的万户社区、占据市场空白的户型设计，当然还有中轴线的兑现预期。
这些都是支撑保利天奕成为余杭当下「唯一摇号红盘」的关键。
市场已经从全面大红大紫退潮，感受去化压力的项目会无奈开渠，而购房者们仍会向更优质的项目集中。
无论行情如何，总有个别优质的项目可以出圈。
对于保利天奕，已经顶住了前期压力，随着周边楼盘出清，更高总价的新盘入市，市场反馈会越来越热， 千余套体量，转瞬即无。
保利天奕
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