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勾庄：杭州绕城内
上半年土地市场表现亮眼
勾庄板块位于杭州城北，300万级还有湖景公园，几乎找不出一个这么能打的板块。
勾庄与杭州绕城位置示意图
作为杭州绕城内的板块，勾庄是余杭区良渚新城的核心区域，也叫北部新城或良渚东单元，是衔接主城拱墅、西湖与城北新城的关键枢纽，更是杭州刚需、刚改置业的核心热门板块，区域内有地铁4号线和10号线穿过。
勾庄板块示意图
勾庄曾是限价时期的万人摇板块，绿城早期在勾庄布局的“海棠三子”（月映海棠园、春知海棠苑、燕语海棠轩）有多火已不用多说，包括“海棠三子”在内的“勾庄七子”每个都卖得很火。最近，勾庄海棠第四子——2024TOD纯绿城住宅绿城锦海棠也迎来了交付，紧接着绿城便直接以40%+的高溢价率勾地勾庄玉湖北地块补仓，后续动作对板块的高度认可不言而喻。
绿城锦海棠实景 图源/官方
翻看近期的土拍可以看到，2026年上半年的勾庄土地市场表现亮眼：4月底，招商拿下 玉湖公园西地块， 也就是招商湖映风华里，溢价率43.3%；6月底，绿城竞得 玉湖北商改住地块 ，溢价率40.38%；还有一宗工改住低密，定于7月30日出让。不知届时这块宝地会卖上什么价，最终又会花落谁家？
勾庄部分楼盘、宅地示意
诸多品牌开发商的集体看好，包括央企、国企、本土头部房企等集中补仓，充分印证开发商们对勾庄长期居住价值的认可。
地铁+玉湖公园+万象城
配套已落地 教育提升中
品牌开发商对板块的认可与扎堆聚集并非毫无来由。事实上，如今的勾庄早已是一个大型中心居住区，俗称"CLD"。这里不仅是备受关注的外溢板块，也是3万+单价集中供应且能兼顾成熟配套的板块。
有别于远郊刚需板块的配套还只是规划画饼阶段，勾庄的梦想早已照进现实：双地铁落地开通多年、城北万象城已开业、玉湖公园一期、二期已开园，三期正在建设中，预计也将很快开园——地铁+玉湖公园+万象城，勾庄的各种配套早已实实在在地落地，因而比起其他远郊板块就显得尤为宜居。
玉湖三期概念效果图，以实际落地方案为准
湖景 公园+地铁+大型商业的配置，眼熟吗？ 当年下沙的金沙湖公园+龙湖天街+地铁，丁桥的桃花湖公园+龙湖丁桥天街+地铁，如今勾庄的玉湖公园+城北万象城+地铁......下一个CLD，其实已然呈现！
可能有些人会说勾庄的教育配套一般，教育方面，勾庄也在积极布局：今年秋季 勾庄二小即将 正式投用；此外，智运新城的智运四校和天元公学也在推进中，配套道路已开工，当然，学校具体什么时候来可能还要等正式官宣。
新房：产品迭代 价格分化
改善产品升级 景观资源得到认可
2026年勾庄新房市场呈现高低分化、产品迭代、湖景溢价突出的特征，整体均价稳定，高端改善房源与普通刚需房源价差拉大。板块普通新房成交均价稳定在28200元/㎡左右，刚需性价比很高；标杆改善项目如一线玉湖湖景精装新房均价32600元/㎡，景观资源价值得到了市场认可。
新房市场上，北部新城核心区目前仅两盘在售——中建玉湖之星与滨江越秀望舟府，均不限价，另有招商湖映风华里待售。
中建三局玉湖之星，2025年5月首开，整盘658套，高层主力户型115-185㎡，参考均价约3.2-3.3万元/㎡，目前仅剩零星房源在售房源。
中建玉湖之星鸟瞰图
滨江越秀望舟府，今年3月首开，整盘598套，6月17日刚推出7幢、10幢共96套房源，开盘均价3.4万/㎡，后续1#、13 #两幢待开 。
滨江越秀望舟府鸟瞰图
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待售的招商蛇口玉湖西地块，也就是招商湖映风华里，目前已公示建筑效果图，规划4幢8F的小高层、2幢14F和6幢17F的高层产品，按这个节奏，预计项目今年下半年就能很快迎来开盘。
招商滨江湖映风华里效果图
此外还有7月30日即将出让的储运路低密宅地，与绿城玉湖北地块距离约900米。这是板块首次推出容积率1.5的低密宅地，靠近地铁4号线储运路站，也将是勾庄板块未来改善产品的标杆。
着眼实际 板块商改住频频
优质地块+迭代产品 承接高端改善需求
值得一提的是，勾庄近年来有不少商改住、工改住、村级留用地转住宅地块，比如上文提及过的绿城玉湖北宅地、7月30日即将出让的低密宅地，以及玉湖之星（商业商务改商住）、望舟府（村级商业留用地转住宅）、招商湖映风华里（原商业用地调整）等。
今年5月15日，杭州市规划和自然资源局发布详规调整公示，原本两宗商业商务用地，调整后变为一宗“更大”的商住地块和一宗“缩小”的商务金融地块。宅地很快于6月30日出让，也就是我们开头说的绿城玉湖北宅地。官方表述的调整原因为“优化商务办公市场供需关系、提升片区活力”。也就是说，与其让商业用地空置，不如拿出一部分补给住宅供应。
无独有偶，6月16日，又有地块调整规划公示，将1宗原本规划为一般一类工业用地（M1）调整为二类城镇住宅用地（R2）。调整原因是：“为优化城市空间布局，适配城市发展需求，提升片区活力。”这宗“工改住”地块将于7月30日火速出让。
勾庄已是整个大城北的发展引擎之一——双地铁+城北万象城+玉湖公园，加上在建的K11 Select、规划银泰城以及一众企业总部落地集聚，板块需要优质地块与升级产品以承接高端改善客户的住宅需求。接下来，这个板块将从纯刚需板块逐步向刚需+刚改+低密改善复合型板块升级。
二手市场：短期库存集中增加
价格回归 价值企稳 刚需改善窗口期
经过前几年的热度冲高，2026年勾庄楼市进入价值回归、博弈分化的新阶段。当下板块房价挤除虚高水分，配套落地成熟、土地热度分化、库存充足，是杭州绕城内性价比突出的置业洼地。
相较于新房的稳定分化，勾庄二手房的价格回归、价值企稳：板块二手房巅峰单价突破40000元/㎡，如今主流成交单价稳定在27000元/㎡；楼层不佳、户型一般、无景观的急售刚需房源，单价约25000元/㎡左右。
绿城锦海棠实景 图源/官方
当前的勾庄二手房市场，海量次新房集中上市，2026年听翠轩、绿城锦海棠等多个楼盘集中交付；同时板块超3200套限售房源集中解套，仅前宸一个小区，2026年就有700多套解禁房源入市。短期内板块库存增加，二手房去化速度会较缓，但这也是刚需捡漏的好机会。
新小区刚交付，大家都处于观望状态，这其实是个心理博弈阶段。以近期刚交付的锦海棠为例：6月成交的第一套139㎡，账面直接亏损约12万，加上物业、维修基金可能亏了约15万左右；另一套122㎡，只亏了8到10万。这个差距说明了什么？
事实上，第一套的房东因为急售，急于出手，从挂牌453万降到442万成交，折合单价3.17万/㎡。当这个价格一出现，就成了所有人心理上的锚，后面的房东跟着恐慌，但第二套的数据已经告诉你：没那么悲观。单一样本的情绪定价，并不能代表市场的真实行情，起码可以多看几套成交。新房刚刚交付的第一年，往往是这个楼盘后续曝光量与关注度最高的时期、也是成交最为集中的高光时刻，对于投资客来讲，此时不走，更待何时？
这或许是板块3年内最好的捡漏阶段！
2026年的勾庄板块，已回归自住为本、价值匹配的理性楼市状态。库存虽充足，但成熟的配套、核心的区位、迭代升级的产品，也筑牢了板块房价的底线。对于刚需、刚改自住群体，这是近三年内的最佳上车窗口期，性价比、安全性兼具，板块行情趋于平稳。
限价时期，你或许上不了万人摇板块的车，不是不想上，是摇不到号、根本挤不进去；几年后的今天，你以为板块破发，但事实可能恰恰相反，现在正是这个稳扎稳打板块的调整改善期，或许也是最好的时候。
此时，板块新房价格将在短时期内依旧与限价时期基本持平，新房产品力正升级迭代，而二手房因为选择多可以好好淘一淘，正好前面上车的投资客急于抛售一波。如果你是自住改善，入手不亏。
总而言之，勾庄这个板块，不管是配套还是距离，对于刚需、刚改、改善自住，都很友好。说句实在的，起码， 它不画饼 ，落地的都是实实在在已经能看到的配套，还有什么比这更好的理由呢？
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