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浦东买房难，难于上青天！唐镇 8.3 万、曹路 6.7 万的天价，500万预算只能‘望房兴叹’？好在开云艾尚里 2-1 地块即将入市，560 万起就能拿下浦东内中环的花园洋房，还是实景现房！这条视频，无广告，纯买家测评，看完再决定冲不冲。
项目位于浦东北蔡版块，2022年浦东轨交联合北蔡资产拿下北蔡南新地区2-1地块（“城中村”改造项目-北蔡镇艾南村地块），联动价8.3万/㎡，对比去年开盘的开云艾尚里9.1万/㎡， 便宜了8000元/㎡。
占地面积 2.3 万方，建筑面积 4.1 万方，规划7 栋多层洋房 + 1 栋社区配套建筑，容积率仅 1.2，限高 20 米，总高6层，带电梯。规划套数300套，可出售套数84套，7栋楼里，只有1 、 2号楼能对外销售。这两栋楼与其他楼栋相互分隔，相当于独立组成一个小型小区。
主推建面约 88-153㎡ 2-4 房。外立面采用干挂陶砖幕墙，搭配类一梯一户布局，层高 3.1 米，项目最快今年 9 月交付。
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88-89㎡两房共计36套，总价预计560-730万，两款户型均为3开间朝南、双卫布局。二者核心区别在于阳台朝向：88㎡A 户型配备南向阳台，89㎡C 户型阳台朝北，南向无阳台，仅预留飘窗。
另外需要注意，项目所有户型均存在暗卫。
117㎡3+1 户型同样有 36 套房源，总价预估 880-999 万，户型做到三开间朝南，主卧卫生间为暗卫。次卧北侧设有一处多功能空间，设计十分鸡肋。墙体虽可拆除改造，但房屋为精装交付，收房后拆改会损耗装修；若保留原有格局，该空间实际利用率极低。
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153㎡四房共计12套，客厅开间舒展，搭配南向阳台，北侧与西侧全飘窗设计，通透感突出。但缺点明显：四个房间集中分布，私密性较差；过道面积浪费严重；虽为3个套房设计，但南向两个卫生间均为暗卫。据销售反馈，该户型市场接受度较低，大概率开盘难有成交。
项目是精装交付，三大件为大金中央空调、威能地暖、兰舍新风、搭配西门子厨电，科勒卫浴等一线品牌。
周边二手房挂牌均价约8-9万元/㎡，与项目相比存在一定价差，但整体倒挂幅度有限，优势并不显著。
项目虽然地处北蔡版块，周边配套比较一般，距离 13 号线华鹏路站约 1.4 公里，步行 15-20 分钟，西侧紧邻杨高南路快速路，距中环路不到 2 公里，自驾通勤也相对便捷。商业上，社区自带约 1 万方商业，D11生活广场，浦乐汇约1公里左右，其他商业要稍微远一点。教育可以参考项目前期产品，对口育童小学，中学学区暂未明确，（上海新房不承诺学区）。
整体来看，项目优点明显：内中环低密洋房、总价起点低、准现房，缺点也很明显，社区小，所有户型均有暗卫，周边配套一般，我们视频只起参考作用，对项目有意向的购房者，建议实地看盘，结合自身需求做出最合适的判断。
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