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元垄城·上园
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实地探访了一趟元垄城·上园。
▲上园运河岸实景
01.
上园“质价比”被重估
到上园的第一件事，小编再次和案场确认了数据的真实性。
答案是肯定的， 从4月初至今，上园确实累计去化了26套，而且均为排屋、合院产品。 放在当下的行情，尤其还是总价动辄千万级的低密市场里，这个流速属实不多见。
深入询问之下，原来是上园近期调整了销售策略——
排屋、合院价格，较之前有所松动。
以一套 建面约211㎡、花园面积约70多㎡ 的 双拼边套 为例，目前案场优惠 总价在650万/套起 。
▲上园样板房实景
这个价格，放在柯桥主城低密市场里，意味着什么？
熟悉行情的购房者心里都清楚，这些年，近瓜渚湖板块的排屋、合院， 门槛一直不低 ，鉴于 圈层的稳固 ，二手房流动量也并不多。
所以，上园“650万起主城排屋”的入市火爆，并不是市场突然多了很多买家，而是原本就“盯着这个板块”的那批人， 一致觉得“可以出手了” 。
02.
上园持续走量的底层逻辑
如果说价格到位是点燃市场的导火索，那么柯桥街道的主城占位+近瓜渚湖的稀缺资源，就是上园能持续走量、稳住高净值客户的真正底气。
▲区位示意，仅供参考
在柯桥，“柯桥街道”四个字，本身就是一道价值分水岭。它代表着主城行政归属、稳定的学区划片、成熟的公建配套，以及更坚挺的资产属性。
而上园正是 目前柯桥街道范围内惟一在售的低密现房排屋。
柯桥街道户口直接绑定了实打实的教育资源， 轻纺城中心幼儿园、轻纺城二小、鲁迅外国语学校 ，都是区域内认可度很高的公办学校。
▲周边学校实景 / 图源网络
而对于多孩的改善家庭而言，一套排屋能同时解决“住得下”和“读得好”两个问题，选择面其实很窄。加之，柯桥当下还有适配“多孩家庭”最高40万元的购房补贴，机会更是可遇不可求。
从地段层面来说，项目 南侧直面浙东运河 ，拥有开阔的河景。有消息称，沿河市政景观规划已提上日程，很快将迎来焕新，头排合院的预期还有提升空间。
▲浙东运河 / 图源水韵绍兴
直线距离瓜渚湖约900米 ，每到花季散个步就能过去看郁金香、赏樱花……而且瓜渚湖周边的低密产品本就稀缺，已多年未见新增供应，光是这项“资源”，已经为上园提供了足够的“含金量”。
▲瓜渚湖 / 图源柯桥发布
再看生活配套。周边有红丰农贸市场、百舸农贸市场，日常买菜做饭方便，充满烟火气；镜水路、轻纺城高架构成快捷出行骨架，去轻纺城市场、镜湖、老城、乃至杭州都很便捷。
事实上， 上园的不少客户是轻纺城的老板 ，对他们来说，住在这里很方便，既不耽误生意，也能兼顾生活。而且上园许多业主本身就住在柯东，其中还 不乏玉兰花园等高端小区的老业主 ，也足见 柯桥改善圈层对于小区地段的认可。
换句话说，上园卖的不是“远离城市的一套大房子”，而是 “留在主城的一片天地” 。这个定位在柯桥目前的在售项目中，屈指可数。
03.
柯桥主城排屋“限量版”
再看上园的产品本身。
这些年，绍兴楼市里叠墅、大平层层出不穷，但真正让绍兴改善家庭心心念念的，依旧是 一套“有天有地有院”的墅居 。
只不过，随着“限墅令”的持续收紧，纯独栋乃至双拼类产品在市面上越来越少。而上园的合院和排屋，正是在这种限制下以合规形式出现的“限量”机会点。
▲上园合院实拍
建面约320㎡的合院，采用市面罕见的类独栋设计。
相连两户之间，仅为三楼顶部局部衔接，四墙仍独立，加之院道过渡，实则每一套合院几乎就是 “独立形态” ，私密性极强。
整个头排的房子，从南立面一眼望去，像一个个通透的大玻璃盒子。 二层镶嵌的金属格栅立面 ，有点同款镜湖的安澜府，而且花园都直面运河，面积最大的可以到600多㎡，居住排面和舒适感堪称拉满。
▲上园排屋实拍
建面约211-220㎡的排屋，则均为双拼设计，拥有“户户边套”的优势。
外立面不同于合院的深色稳重， 大面积采用了浅色系石材+铝板+大玻面的组合 ，视觉上更适合年轻的改善家庭。 每家每户都带有270°围合式花园，花园基本都在70㎡左右 ，足够满足老绍兴人喜欢晾晒、莳花弄草的生活习惯。
还配有双车位 ，满足多数家庭2辆车以上的停车需求。
▲上园排屋实拍
客观地说，上园的产品不是那种“炫技式”的创新，它更像是在“限墅令”的大背景下，把传统排屋的痛点，比如立面廉价，采光、私密差，花园小等问题做了系统性的优化。
而这种务实，恰恰是柯桥改善家庭关心也愿意买账的地方。
▲上园北入口实拍
关键，上园还是实景现房。 石材干挂有没有色差，铝板平整度如何，花园的实际尺度、采光视野，完全可以去实地看房的时候一一检验。
另外，虽然交付了，但是为了给业主持续且更好的居住体验，目前上园还在 做景观的升级优化 ，也能看到本土房企元垄的诚意。
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