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奥语拾光、宸樾世际轩区位图

譬如之前的翁梅，前不久的云城，以及刚选完房的世纪城——准确的讲，是未来总部基地的两个项目奥语拾光vs 宸樾世际轩。

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宸樾世际轩户型面积段不大，约110-135㎡，落入300万级预算的刚需、刚改范围。首开推150套房源，均价31500元/㎡，户型上和一周前首开的奥语拾光差别无几——后者首开高层110㎡42套、136㎡42套，限价完全一样。

要说车位，两者差得也不多，奥语拾光建议购买1个车位——原价31万/个，首开优惠至19-21万，第二个再优惠2.5万；宸樾世际轩同样“建议1个车位”，优惠后价格为17-19万元。

两个项目摇号登记时有了落差，宸樾世际轩共197组登记，中签率76.14%，之前奥语拾光首开84套共有290组报名，28.97%。

好吧，还可以用“奥语先割了一拨”“天气不好，来现场看房的人少了”来解释。更大的落差在选房，开盘当天宸樾世际轩去化47套，去化率31%，而竞品当天去化82套，去化率98%，基本售罄。

住浙点评

板块、区位、配套、户型甚至车位情况都差不多，首开时间相隔1周，差距有点大呢。

细看宸樾世际轩的选房截图，当天共147组签到，居然有58组弃选、42组弃购，放弃的足足有100组，比例接近七成。这也是顶着76%的中签率，当天去化不过三成的主因。

弃选原因？从实体示范区来看，西房是花了心思打造的，产品力说不上“独占鳌头”，也是比较卷的。会有一些年轻受众不喜欢色系和偏稳重的风格，但很难成为临阵弃选的原因，真不喜欢，报名都不会去了。网上选房互不见面，要说前面弃选影响一大片，也不尽合理。只能说，这批报名者“不合格”，心态本就犹豫，稍有风吹草动，情绪就会传染。等到两个项目二开选房，看弃选率有无变化。

宸樾世际轩实景图

项目的优势是客观存在的：近距离奥体，共享配套，同时存限价落差，31500元/㎡ vs 46000元/㎡。此次宸樾世际轩续销，宁围一带的自住客群不妨考虑。

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2

近郊板块，去化上基本有个规律：精装高层卖不过低密，户型差不多的，一般品牌卖不过大牌本土房企。星桥的两个项目兴耀杰立颂香望庐 vs 五蝠源杭颂星澜府，又验证了一回。

颂香望庐效果图

颂香望庐位于星桥板块，星灿路、苏梅路的交叉口，是一座山景低密项目，做了228套叠墅，48套洋房。地块是兴耀拿的，操盘由杰立来做，两家与滨江集团走得比较近，杰立更是滨江N多项目的总包。此次首开上下共4层叠墅，36套房源，均价28200元/㎡，户型175-193方。在流摇的状态下，已经去化28套，售罄应没问题。

与之对照的是均价23100元/㎡的杭颂星澜府，主打洋房+小高层，此次推出36套小高层，全部为89方户型，总价在200万区间，妥妥为刚需量身定制。这样的态度仍要面对冰凉的现实，去化22%，而上一张预售证一气推312套，初始去化率更是惨不忍睹的个位数。

住浙点评

其实，杭颂星澜府的这张证的备案价已经降了，从上一次的25050元/㎡，下调至23100元/㎡（这批没有洋房，均价拉低），户型也接地气，但“摁下葫芦起来瓢”。改善固然不考虑，板块外的购买力很难外溢至星桥，本地的刚需又被二手房拦住了，左右为难。

所以，真要出手近郊，尽量还是拿低密地，打法更纯粹，产品做得卷一点，总能打动部分改善的。但低密不是“免死金牌”，譬如乔司和临平新城，同为叠墅，卖得也是天差地别。

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3

萧山区进化镇也来了一对竞品，蓝城萧山桃李春风vs 天域开元天空之墅，均为排屋，毛坯交付，后者还送车位。但去化都是个位数，一个卖了3套，一个卖了7套。

天空之墅项目实景图

天空之墅的配套依赖开元旅业旗下的度假酒店天域开元观堂酒店，从武林广场过去，车程40公里，到萧山桃李春风超过50公里。有多偏？有人开了句玩笑，“那地方快递都不去的”。

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