南通招商·滨江道
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『项目信息』
1、项目背景
项目位于南通新城区滨江发展区，为滨江板块 首宗商品房地块。2018年南通市政府与招商局集团签订合作协议，计划在南通主城滨江地区生态修复城市更新方面开展合作，打造集时尚休闲、滨江旅游为一体的 江海邮轮港和南通外滩；地块2019年年底挂牌，同期招商蛇口与南通城建集团先行成立合资公司， 合资公司于2021年1月31日底价竞得该宗地块，后续开发，南通城建集团纯财投，招商蛇口全权操盘。
2、项目指标
滨江道/玺项目由3个功能区组成，整体占地19万方，总计容面积39万方，纯居住属性， 须签署投资协议在红线外投资建造邮轮码头，投资总额不低于5亿元；无偿代建幼儿园（按不低于省优质园标准实施），投资总额不低于4000万元。项目成交总地价约58.69亿元，折合楼面价约15029元/㎡；含固投总地价约64.09亿元，折合楼面价16412元/㎡。
『红盘为何“红”』
1、南通迎来“江海时代”，滨江片区“沧桑巨变”
2020年以来，南通中创区加快扩容；滨江、任港湾、五龙汇、金沙湾、高铁新城等重点片区加快建设，形成了“一主三副多组团”的大城框架。 166公里江岸线和206公里海岸线是南通宝贵的自然资源禀赋，南通主城滨江板块更为甄稀。“两区一市”区划变更后，市区的江岸线、海岸线在全市占比分别提高到63％和21％左右，城市框架实现了从濠河时代、滨江时代向江海时代的历史性跨越。滨江道/玺项目作为板块内首宗居住地块具备了先发优势。
南通五山（狼山、军山、剑山、黄泥山、马鞍山）及沿江地区沿江岸线约14公里，由于得天独厚的长江深水岸线资源，上世纪八九十年代起，五山及沿江地区就成为南通港口码头和各类中小企业的集聚区。但沿岸港口作业粗放、散货码头设施陈旧、企业生产工艺落后、居民区无序排污等带来的 环境问题日益突出，被形容为“滨江不见江，近水不亲水”。
图：原南通港南通港港口码头和全国最大的硫磺码头
2016年，中央生态环保督察指出长江南通段相关问题，南通随即展开整改，启动五山及沿江地区的 生态保护和修复工作，自2016年开始，南通五山及沿江片区大力整治“散乱污”，拆除违建，搬移产业，实施“腾笼换鸟”式 产业更新升级的同时， 修复岸线、打造生态长廊。
经过多年努力，五山滨江片区修复腾出沿江岸线12公里，新增公园绿地面积约600公顷，森林覆盖率达80%以上，曾经“脏乱差”的江岸变成面向长江、鸟语花香的 “城市客厅”，而项目所在的滨江板块也成为了新晋的网红打卡地。
2、滨江选择了招商，招商选择了滨江
作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口擅长片区整体开发和运营， 深圳太子湾就是招商蛇口的代表之作。
深圳太子湾，2011年以“一带一路”大国战略为契机启动城市更新。招商蛇口以64.39亿元底价获得太子湾的一宗地块，规划总建筑面积约170万㎡的招商·太子湾， 集合了邮轮母港、商务集群、滨海商业街区、国际社区等功能体系。业态涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽站等。经过十年时间的打磨，太子湾已 成为深圳独有的一个城市名片。
图：深圳招商·太子湾效果图
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正如深圳太子湾一样，占据黄金岸线的南通主城滨江，在南通践行国家战略之下，致力于打造成为长江大保护的城市样板。基于“城市客厅”的定位，政府计划将滨江规划成集合生态、商务、休闲、教育、居住等多种功能的发展片区。 对标深圳太子湾，滨江理所当然选择了招商。
2018年1月，招商蛇口与南通市政府就南通滨江项目签订合作框架协议；2020年1月，招商蛇口斥资58.69亿元拿下滨江片区首宗宅地，协议规定须投资不低于5亿元的邮轮码头至少一座和省级优质幼儿园一座。至此，招商蛇口正式落子滨江。
图：南通滨江效果图
3、精准差异定位，滨江玺凭实力当选“全国十大高端作品”
① 产品定位：道/玺双子星定位，错位竞争
按地块质素区分， 双子星定位， 可看江景低密地块定位 高改，打造 滨江玺，主力面积 145-320㎡， 高容积率地块定位 首置改善，打造 滨江道，主力面积 99-158㎡，错位竞争， 满足片区不同类型客户的差异化需求。
项目 不限售价，通过 提高项目品质和精装标准，滨江道/玺 实现了南通最高备案价，进而实现项目利润最大化；2021年同时期，市区其他在售项目受双限影响利润空间小，滨江道/玺项目高流速高回报成为了各大房企研究的典型红盘。 招商滨江玺更是凭借高产品力成功当选克而瑞2021年全国十大高端作品。
② 产品打造：因地制宜，南通市面最高配置，迎合属地高改人群需求
1）引领性的颜值，定义城市封面
整体社区规划采用雁阵式布局， 较大效率迎合江面，从景观视野上最大尺度放大江面美感。颠覆南通以往大多数项目立面塑造，采用公建化立面以及玻璃幕墙搭配，保温一体板和铝板线条设计，与江景相互辉映，品质感、现代感强。
2）配置高端会所，提升项目圈层调性：
图：招商滨江道/玺内部会所实拍图
项目配备约3000平米高端会所，含恒温泳池、瑜伽室、健身房、儿童娱乐区、茶艺室、私宴厅，提升项目圈层调性。
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3）属地化户型打造，迎合高改人群需求：
招商深耕南通6年，项目经验丰富，户型打造属地化，迎合片区高改人群需求—— 采光充足，观景视野好、注重私密性、尊奢感。
145㎡户型两梯两户：①入户玄关设计，私密度充分；②四开间南向，双联阳台，活动空间和采光面均非常充足，观景效果极佳；③全卧飘窗设计，采光及视野极佳，同时保证高得房率；④客厅与餐厅一体化，空间感强。
190㎡户型两梯两户：①独立电梯厅入户，独立玄关配置收纳空间，入门双动线规划，往左为家政动线，往右直通客厅， 后疫情时代设计通过入户空间功能划分，让业主实现户内外生活过渡自由；②全明空间设计，餐、客、厅、阳台一体化，使家庭核心活动区连贯整齐，空间感更强；③双卧套房朝南，居住舒适度高；④约12米景观阳台，提升采光与通风，同时给予业主更多功能改造空间。
320㎡户型 一层一户：①双电梯、双动线入户设计让空间更灵活，业主和家政人员动线不重叠，兼顾安全性和隐私感；②大开间朝南，户型采光通透，L型270°观景阳台，全方位享受江景景观，视野极佳；③LDK一体化设计，生活动线流畅，方便家庭成员情感交互；④四卧室全套房设计，其中双主卧套房，尊奢感极佳。
4）高精装配置，引领南通奢豪产品进阶：
全系标配YKK系统窗，日本松下户式中央空调、德国菲斯曼地坪加热系统、加强版新风防霾系统，更有防辐射双钢化中空玻璃、高质感铝合金门窗五金、瑞典伊莱克斯电器设备等，为当前南通市面最高精装配置。
③ 产品呈现：首家地下车库实景展示，交付前多次开放工地
1）南通首家地下车库实景展示，尊奢感十足，视觉冲击力强：
图：招商滨江道地下车库实景呈现
南通首家以地下车库作为实景展示项目，进入车库前设置多层识别认证，私密性/尊奢感十足，与项目调性互现，环氧地坪、星空顶、顶部格栅相结合，展示面优，所见即所得，视觉冲击力强。
2）多次工地开放，不断提升交付品质，精益求精：
开盘至今，项目 四次开放实景工地， “招商式”实景兑现，再一次自我超越。给客户做透明的实景展示，收集客户反馈意见，不断提升项目品质；在当前交房问题频出，卖家秀买家秀现象众多的事情情况下，给予客户以购买信心。
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