2017年上半年鄂州市房地产运行情况分析

今年以来，全市上下积极贯彻落实国家房地产调控政策，从供给侧结构改革出发，将去库存作为工作重点，多措并举确保我市房地产市场平稳健康发展。上半年，全市房地产开发投资和商品房销售情况良好，但项目进库滞后、后劲不足、区域发展不均衡等问题不容忽视。

一、 房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资情况良好。 上半年,全市完成房地产开发投资11.8亿元,增长20.3%，高于全省平均水平7个百分点，增速分别较去年同期、去年全年提高31.6个、11.8个百分点。其中：住宅完成投资10.35亿元,增长38.1%，高于全省平均水平26.8个百分点，增速较去年同期提高60.4个百分点。房地产开发投资稳中向好，连续三个月保持两位数增长，扭转了去年上半年下降的趋势。

（二）商品房销售火爆，销售面积、销售额实现双增。上半年,全市商品房销售面积32.59万平方米,增长46.8%，高于全省平均水平23个百分点，增速分别较去年同期、去年全年提高38.73个、16.6个百分点。全市完成商品房销售额16.64亿元，增长68%，高于全省平均水平32.6个百分点，增速较去年同期提高36.8个百分点。

从具体开发项目来看，上半年，主城区恒大首府二期、尚景名居、银海龙城、岸芷汀兰，葛店开发区锦绣香江花园三期、光谷佳园四期、光谷东郡二期、紫菱东岸、菱湖印象等项目持续发力，商品房销售数据节节攀升。其中：恒大首府二期、锦绣香江花园三期商品房销售面积达到3万平方米；银海龙城、尚景名居、紫菱东岸、光谷东郡等楼盘销售面积均突破1万平方米，尚景名居6号楼和9号楼开盘当天全部售完，成为鄂州排名前列个“日光盘”。

（三）商品房待售面积持续降低，去库存成效明显。上半年，全市商品房待售面积5.13万平方米，比去年同期减少2.12万平方米，下降29.2%，待售三年以上商品房全部售完。其中：住宅待售面积为3.71万平方米，同比下降19.2%，占商品房待售面积的72.3%；商业营业用房待售面积1.42万平方米，同比下降45%，占商品房待售面积的27.7%。上半年，全市商品房待售面积已连续六个月保持20%以上的降幅，去库存成效明显。

（四）房屋施工面积快速增长。上半年，受房地产市场销售火爆的刺激，房地产开发企业信心高涨，全市房屋施工面积549.68万平方米，增长38.5%，增速同比提高41.8个百分点，其中住宅施工面积479.47万平方米，增长41.2%，增速同比提高46.6个百分点。房屋施工面积快速增长，房地产市场供给日益充足。

（五）新进项目支撑有力。上半年，全市新进房地产开发项目6个：共完成房地产开发投资2.75亿元，占全部投资的23.2%；商品房销售面积10.6万平方米，占全部销售面积的32.5%；完成商品房销售额6.39亿元，占全部销售额的38.4%。新项目的进库为房地产市场的持续发展提供动力。

二、 存在的主要问题

（一） 区域发展不均衡。从各区街房地产开发投资情况来看，上半年仅三个区街(梁子湖区、葛店开发区、古楼街办)房地产开发投资保持增长，其中梁子湖区为全增，其他五个区街房地产开发投资均同比下降；从商品房销售情况来看，6个区街商品房销售面积保持增长，其中鄂城区增长890.5%，2个区街同比下降，其中华容区下降100%。区街之间呈较大分化，发展不均衡。

注：梁子湖区去年上半年无在库房地产开发项目，无同期数。

（二）房地产开发后劲不足。至2017年6月底，全市房地产在库项目48个，多数项目处于工程尾期，开发投资基本完成。从新项目情况来看，上半年，发改部门共核准房地产项目5个，数量少且项目并未实际开工。支撑项目陆续完工、新项目不足且去年同期增长较快、基数较大，2017年下半年全市房地产开发投资后劲不足，增速将会有所回落。

（三）房地产开发项目审批手续复杂,项目进库滞后。目前，房地产开发项目建设需要经过立项、土地、规划、建设、人防、文物、地震等多个部门、多个环节办理相关审批手续，审批手续多且审批时间长。通常审批完成准备进库时项目建设进程已过半甚至进入尾期，进库之后报送时间短，前期开发投资及商品房销售等数据不能及时反映，影响对房地产市场运行情况的整体把控。

三、建议

（一）完善政策引导，调整房地产开发投资结构。充分发挥政府的调控作用，调整房地产开发结构,扩大有效供给，引导企业在鄂州中心城区、梧桐湖新区、红莲湖新区及葛店开发区开发中低价位、中小户型普通商品房，满足居民家庭的购房需求；完善花湖开发区、华容区及乡镇配套设施建设，改善居住环境，满足居民生活需要，吸引居民入住。

（二）贯彻落实国家和省委、省政府政策要求，加快化解房地产库存。加大棚改力度，支持各地提前完成明后年的棚改计划，全面推行货币化安置；用好住房公积金，放宽公积金的使用，把符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，支持农民工贷款购房，进一步落实住房贷款的各项优惠政策和住房契税、增值税减免的优惠政策；将去库存与城镇化建设相结合，鼓励农村人口进城购房，释放农民工等群体购房需求，积极消化房地产库存。

（三）简化房地产项目审批手续，缩短项目进库时间差。房地产开发项目手续繁琐、耗时较长，导致项目入库滞后，影响数据报送。相关部门应该精简工作环节、优化办事流程、缩短审批时间，提高房地产审批效率，缩短项目进库时间差。争取做到项目开工即入库，从投资到销售数据及时统计、及时反馈，准确把握房地产市场运行情况，制定正确的房地产调控政策。