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上礼拜（5月14日）杭州第五次土拍，临平、富阳和钱塘三区出让了4宗不限价的低密地。

第五次土拍信息（图源网络）

可惜这次土拍，前有“杭州59新政”完全放开限购，后有“央行517新政”降低首付比例和贷款利率，风头被抢了不少。

不过四宗不限价低密地，依旧带来了很高的期待，尤其是建发联合钱塘城投拿下的钱塘区东部湾新城宅地；主城区+一线江景+超低容积率，真的让人浮想联翩。目前它的案名已出，叫云启钱湾，主城的新中式江景排屋，真的要来了吗？

01

一线钱塘江，环幕级江景

在一众低密地里，建发这块能脱颖而出的核心原因，就是江景。它在钱塘区东部湾新城的南端，紧邻钱塘江；并且因为南面是之江路和沿江湿地公园，所以它有几乎无遮挡的一线江景。

这是它有别于临平、富阳，甚至西湖区一些低密地的最大亮点，独一档的钱江情怀，是这块地的杀手锏。

从地图上看，这块地又恰好在下沙往南凸出的那一侧，往小了说是南面邻水，往大了说是三面环水，恰合风水学说上的玉带水，也就是“玉带环腰”，旺财之地。

区位示意图（图源网络）

另外，这块地是由三宗小地块组成，除了北侧那块有限高要求的地容积率是1.4（可能是高低配），其它两块地容积率都只有0.7，足够做别墅了。北面的江景高层，南面的临江排屋应该是跑不了了。

高层，往西能把钱塘江在钱二的江湾尽收眼底，未来的视野景观都很大气。

极目远眺，还能看到钱江新城和钱江世纪的天际线，除了自然形成的江景，还有人文城建的一面。

排屋，或许受制于高度景观有限，但是胜在更亲近钱塘江。建发地块的西南面，就有座天桥可以直达江堤，是众多骑友、跑友心里的黄金景观路线。

而地块和江之间，有沿江湿地公园，现在它可是“露营圣地”；其实除了低密，它和江的融合度是很高的。

现在去湿地公园，经常能看到很多年轻人在露营了，下沙真的是很年轻很有朝气。

02

东部湾新城，具备潜力

和临平、富阳甚至龙坞的一些低密项目不同，这块地还有不错的前景预期。它是在东部湾新城，主城区钱塘江北岸稀缺的可以成片开发建设的沿江空间，下沙沿江工业区改头换面，转型都市科创已是大势所趋。

4月，杭州市人民政府正式批复同意《杭州市钱塘区东部湾新城单元详细规划》，一个产城人深度融合的东部湾都市科创城形象已经跃然纸上。

东部湾新城效果图（图源网络）

而且从城市发展的整体脉络来看，钱江新城和钱江新城二期已经基本成型，那以第二中心为核心，沿江往南近有西湖景区，远是浙西南山区，空间有限；而往东则有下沙、大江东的大片平原，更利于开发。

因此，将东部湾新城列为钱江新城二期拓展区自然可以理解，看懂了地形也就明白了东部湾新城的前景。

建发项目区位图（图源网络）

再具体到东部湾新城里，建发这块地是在南面沿江的科创金融江岸区，看定位属于整个新城的门面担当。

东部湾新城功能分区（图源网络）

建发地块东侧，就是金沙嘴科创金融江岸区的核心区，将会有东部湾总部大楼、十字绿轴等地标。

金沙嘴效果图（图源网络）

从航拍上看，这一带已经通过拆迁腾出了大片空地，并且周边还有亚运轮滑馆、东部湾总部大楼、花西子全球创新研发及产业中心等项目，以后的界面会很新。

而且从规划上看，地块东侧还有多宗宅地（大批厂房都将拆迁腾地），应该会在后续出让。再加上周边还规划了幼儿园、小学、邻里中心和文体中心等配套，长远看应该也会形成一个全新的，舒适的金沙嘴居住区。

尤其值得一提的是，地块已经明确会配养正学校，杭四中系学校，再加上主城区学籍（有主城区中考优势），书包预期很不错；学校边上会有集农贸市场、文化活动中心、街道级养老设施等功能于一体的邻里中心，满足日常生活所需。另外据悉，亚运轮滑馆周边拟打造高端运动集群，目前也在招引Topgolf高端运动品牌入驻下沙，未来就不仅仅局限于轮滑类运动了，配套会有大幅提升。

周边规划（图源网络）

目前下沙沿江的保利东湾、观澜时代等小区房龄都有点老了，而且又都在绕城外；那建发的新地块的确是一个产品更新的改善选择。

东部湾新城也是有地铁预期的。根据21年发布的《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）》显示，下沙沿江会有条21号线。

远期地铁规划（图源网络）

而在去年年末发布的《杭州临空经济示范区国土空间规划》里，也再度提及21号线，显示地铁会从建发地块的北侧经过。

21号线相关信息（图源网络）

地铁应该是有的，无非就是时间问题，快的话五期也就落地了嘛。

03

不限价+低密，就看建发表现了

这块地的第三个看点，就是擅长做新中式的建发，遇到了最契合的低密，会有怎么样的表现？

建发自打入杭以来，整体表现是蛮不错的，朗云、璞云、云启之江这些都成了板块标杆，市场认可度也很高。

朗云实景图（图源网络）

而今年建发更是席卷全杭，在云城、未科、桃源、之江大规划拿地；但这些地都是限价地，并且大多还是以高层、洋房为主。

而东部湾新城这块地，则是和之前都不一样的低密+不限价，并且它的地价只有19360元/㎡，比年初出让的金沙湖低密地（容积率1.2）还要低很多。目前网上有风声说，建发将规划联排、双拼和少量瞰江高层；那低地价+没有条条框框的束缚，真的可以期待下建发会拿出什么样的产品了。

当然云启钱湾目前信息还比较少，我觉得未来还是从两个方向看。

首先立足于钱塘区的话，它提供了一个真正纯低密的选择。目前金沙湖板块不限价的楼盘，御湖境首开还摇号了，真正好的产品在下沙还是有受众的。

那相较于金沙湖的楼盘，建发这块地有低密和钱塘江的加持，以及自身的品牌号召力都是卖点，甚至东部湾新城的板块前景，其实也比进入尾声的金沙湖更有盼头。再考虑到它的低地价，定价上可能也更加灵活。

金沙湖一套约200方的高层，总价可能就要接近800万了；而到了建发这边，可能一套临江的约210方联排，有天有地（加花园、地下室的话实得能到400方以上），可能总价也只要1000万出头；稍微加点预算，就有完全不一样的居住体验。所以对于下沙改善来说，是选择金沙湖的楼房，还是沿江的低密，或许是可以等一等再做决定了。

其次放眼全杭州的话，低密地虽然也有，但往往都是洋房或者叠排，真的联排这类有天有地的选择并不多，建发这块地很可能会有主城区里久违了的联排产品。

目前市场里的新房，联排主要还是集中在富阳、临安一带，这两个区域离杭州城区真的是有点远，不太适合作为第一居所了；而建发这块地是在绕城内、钱塘江边，再加上又是主城区，其实能满足很多人内心的那道坎，完全可以当做第一居所考虑了。

其实再往更大点的范围想，现在杭州不限购了，省内考虑买房都可以盯着浙A了。建发这个排屋的价格，可能也就和绍兴、义乌这边来一套差不多了。那老家和杭州主城区，以后哪边更稀缺，哪边更有空间，答案应该是不言而喻了。

平心而论，这块地和前两年双限时代的纯高层，甚至是再往前高容积率硬挤的高低配完全不一样，放到杭州楼市里也是相当“性格鲜明”，属于主城纯低密墅区的回归。说是目前低密地里最有看点的一个，也不为过吧？