上海（翠湖天地）
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今天我们就通过 地段、价格、产品3个维度来详细聊聊这个横跨20多年的大IP！
地段篇
因为时间跨度较大，我们简单回顾下时间线：
· 一期：2003年推出， 翠湖天地雅苑
· 二期：2006年推出， 翠湖天地御苑
· 三期：2009年推出， 翠湖天地嘉苑
· 四期：2018年推出， 翠湖天地隽荟
· 五期：2020年推出， 翠湖五集（备案名：翠湖天地瑞苑）
· 六期：2024年推出， 翠湖天地六和（备案名：翠湖天地六和庭）
从地图分布来看，项目几期位置各有特色：
一期雅苑位于正中央，北面是太平湖公园，高层可看湖景，距离学校、商业、地铁站都有一定的距离，是最为安静的。
二期御苑北面直瞰太平湖公园，南面正对国际学校，社区南外围可能会受到学校的噪音干扰。
三期嘉苑离新天地地铁站，商场最近，方便的同时，人流量也是最大的。
四期和公园商业地铁较远，但距离学校较近。
翠湖天地五期北面直面太平湖景观，西面毗邻翠湖天地雅苑，东面是六期，南面是源成里小区。距离已建成的商业和地铁都有一段距离，和一期环境比较接近。
六期距离老西门站最近，自身包括一栋180米的超高层住宅以及一大片低密度的历史保护别墅区。此外，该项目还包括商业设施，如沿西藏南路布局的商业，以及与新天地太平洋商业中心相连的商业中心，便捷性较强。
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当然，这只是项目自身的比较，对于它们来说，新天地的各项配套都是步行可达。
整个区域新天地时尚、香港广场，淮海中路步行街，复兴广场、复兴公园、凯德·晶萃广场、中海环宇荟、恒基·旭辉天地、新天地南里北里、K11、太平湖公园、思南公馆、日月光等配套环伺。 新天地更难得的是占位繁华地段，却同时贡献了精致的高级烟火气。
对于如今的上海而言，住在新天地绝对是身份的象征。但在接下来的时间中，整个新天地不会有太多的增量。
一些大体量的增量我们也帮大家总结了一下：
· K11淮海中路地块新项目，与爱马仕之家为邻；
· 太平洋新天地商业中心地块，由一栋250米的地标级超甲级办公、两栋100米左右的超甲级办公及裙房商业组成；
· 住宅方面翠湖天地六期、法藏讲寺地块、永业新天地项目、中海顺昌玖里的旧改；
· 康德双语实验学校；
最后来看一下新天地地铁站周边的小环境：
下面3张是翠湖六期周边，成熟度还是低一些，需要时间兑现：
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价格篇
①先看翠湖天地前5期的最新挂牌情况：
项目前三期的价格是比较接近的，挂牌均价在20-21万之间。
二期御苑挂牌数量最多有29套，总价最贵的1套在6300万；
三期也有18套挂牌，总价最高的1套在8600万。
房龄较新的四期和五期价格较高，均价在30万/㎡左右。
四期隽荟有12套挂牌，最贵的1套总价在1.5亿。
五期有3套挂牌，最贵1套总价9999万！
②再看翠湖前期挂牌价格涨跌分析：
小胖君用五期的挂牌房源与今年1月1日进行匹配，各期都有不同程度的下调。
其中下调幅度最小的是四期，只有约4.76%，远低于大盘。
下调幅度较大的是五期和二期，分别是14.29%和11.46%。
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③再看翠湖前5期的成交量情况：
据网上房地产网签数据显示，翠湖前期的成交还是比较旺盛的，2020和2021年成交套数都超过百套，2022和2023年成交套数超过60套，今年至今也有65套成交，已经比前2年多。
另外，我顺便看了下新天地板块的网签成交情况，作为最贵的豪宅，翠湖系列的成交占比居然在三分之一左右！
在豪宅领域这样的流通性是偏高的，说明大IP小区的号召力比较强！
④最后来看翠湖前5期的成交价格：
先看网签，我取了成交单价前十，最贵的1套是10月29日成交的五期建面约359.8㎡的大平层，单价约29万，总价超过1个亿！
网签的价格可能和实际有出入，我们来看更准确的链家成交明细：
一期雅苑最新1套成交在今年5月份，成交单价约17.3万，总价1880万；
二期御苑最新1套成交来自今年10月，单价约19.6万，总价3775万；
三期嘉苑最新1套成交来自今年10月份，单价约18.3万，总价2400万；
四期最新1套成交来自今年8月份，单价约22.6万，总价超4千万。
产品篇
一期雅苑目前挂牌的房源，户型面积较小。
主力在100-160㎡，总价在2000-3000万。
100多平的是2房产品，130平以上的3房产品。
毕竟是20年以前的产品，设计理念和现在有差异，户型的特点是面宽较窄（一般是两开间朝南），进深较长，公区尺度较大。
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二期御苑目前主力挂牌的是140㎡左右的户型，格局和一期差不多，也是南北通两开间朝南，但功能性只有2房，尺度很阔绰，舒适度较高。
翠湖天地御苑建面约140.16㎡2房2厅1卫户型图
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三期嘉苑目前挂牌在售也是140㎡左右2房，但大多是非南北通透的全朝南户型。
翠湖天地嘉苑建面约134.89㎡2房2厅1卫户型图
四期隽荟的产品就比较新了，而且面积明显增大。
目前主力挂牌房源户型是180多平的3房和290多平的3房，尺度相当阔绰，总价也高，180多平的要5千万左右。
不过户型格局的差异化很大，通透性较差，格局不太方正的产品不在少数。
翠湖天地隽荟建面约296㎡3房2厅3卫户型图
翠湖五期延续了前期大户型的标准，也延续了差异化的战略，户型种类较多。
翠湖五期建面约235.58㎡3房2厅2卫户型图
翠湖天地六期是超高层产品，也是面积最大的一次，最高总价超过3.5亿！
随着市中心这类产品供应的加大，市场认知度其实越来越高了，产品本身的优劣势之前说过很多，大家可以点击链接查看：上海市中心超高层供应井喷，这16个超高层项目，你会期待吗！？
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